14 Komponenten und Mietverhältnisse erfassen

14.1 Allgemeines

Diese Kapitel beginnt entgegen allen anderen Kapiteln in dieser Dokumentation nicht oben beim Mietverhältnis, sondern unten beim Komponentensatz. Wir arbeiten von unten nach oben im Navigationsbaum.

Warum?

Wenn Sie ein Mandat übernehmen und die Daten gemäss den erhaltenen Mietverträgen und Mietzinsanpassungen erfassen, muss im Mietverhältnis das Sollgestellt, bis Datum nachgeführt werden. Dieses Datum wird nach dem Erfassen des Komponentensatzes gespeichert.

Das Mietverhältnis ist das Zusammenführen eines Objekts und einem Mieter ab einem bestimmten Datum. Das Mietverhältnis beinhaltet die Angaben zu Kaution, Vertrag und Mietzinszusammensetzung. Dieses Kapitel beschreibt, wie Sie ein Mietverhältnis manuell erfassen.

Abbildung 164: Stammdaten/Navigationsbaum

14.2 Komponentensätze

Der Komponentensatz besteht aus folgenden Teilen:

• Ab wann gilt der erfasste Mietzins
• Komponentenbestandteile (Nettomiete, Akonto und Pauschalen)
• Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Landesindex, Basisjahr und Kostensteigerung)
• Für welche Mietverhältnisse der erfasste Mietzins und die Berechnungsgrundlagen gelten.

Mit dem "Gültig ab"-Datum bestimmen Sie ab wann der neue Mietzins gültig ist. Dieser erscheint ab diesem Datum in den Auswertungen (wie z. B. Mieterspiegel) und wird bei der Sollstellung verwendet.

Folgende Felder füllen Sie aus:

• Gültig ab Datum
• Beginn der Sollstellung ist in der Regel Januar (nur relevant, wenn Mietzins nicht zu einer normalen Periodizität eingefordert wird)

Abbildung 165: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Komponentensätze

14.2.1 Komponentenbestandteile

• Bestimmen Sie die Sollstellungsperiode. (1 = monatlich, 3 = quartalsweise, 4 = pro trimester, 6 = halbjährlich, 12 = jährlich)

Das Total wird automatisch ausgefüllt, wenn Sie die einzelnen Mietzinskomponenten erfasst haben.

Klicken Sie mit der Maus in den Betrag und geben Sie den entsprechenden Betrag ein.

Abbildung 166: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Komponentensätze – Komponentenbestandteile Die Marktmiete wird automatisch von den Angaben vom Objekt bezogen. Hier kann gut überprüft werden, wie Ihre Komponente sich platziert.

ACHTUNG: Kontrollieren Sie bei der Nettomiete und bei den Pauschalen unbedingt, ob das richtige Habenkonto hinterlegt ist. Diese Angabe wird vom Mandanten / Mietzins / Kontierung der Komponenten vorgeschlagen.

14.2.2 Berechnungsgrundlagen

Im Rollo Berechnungsgrundlagen geben Sie den Referenzzins, Landesindex der Konsumentenpreise inkl. Basisjahr, die Kostensteigerung und allfällige Vorbehalte ein. Diese werden im Mietvertrag ausgegeben und sind auch für allfällige Mietzins-Anpassungen notwendig.

Stimmt das Gültigab-Datum des Komponentensatzes mit dem gültig ab-Datum des Verhältnisses überein, können neu die maximalen Werte der üblichen Berechnungsgrundlagen erfasst werden. Dabei wird der Vorbehalt automatisch berechnet und auf dem Mietvertrag ausgegeben.

Zusätzlich können Sie die Vorbehalte gemäss dem aktuellen Mietvertrag oder der letzten, gültigen Mietzins-Anpassung einfügen.

Abbildung 167: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Komponentensätze – Berechnungsgrundlagen Um die Vorbehalte zu erfassen, klicken Sie wiederum in das leere Feld "Vorbehalte bei weiteren Berechnungsgrundlagen". Dann erscheint im Ribbon das Erfassungstabellentool "Vorbehalte bei weiteren Berechnungsgrundlagen". Klicken Sie auf "Neu".

14.2.3 Betroffene Verhältnisse im Zeitraum der Komponente

Dieses Rollo zeigt an, für welche Mietverhältnisse die soeben erfasste Komponente gilt.

Abbildung 168: Komponentensätze - betroffene Verhältnisse in Zeitraum der Komponente

14.3 Verhältnisse

Wechseln Sie auf die Verhältnisse.

Abbildung 169: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse Klicken Sie auf "Neu". Es erscheint der Detaildialog mit den Grundangaben.

14.3.1 Grundangaben

Den Mieter wählen Sie aus, indem Sie auf den Dropdown-Pfeil klicken. Als Mietbeginn erscheint immer das Tagesdatum. Bitte ändern Sie es entsprechend. Der Status "definitiv" bestätigt, dass das Mietverhältnis sollgestellt werden kann. Ist der Status auf provisorisch, wird nicht sollgestellt.

Wenn Sie das Häkchen bei "Sep. ESR drucken" setzen, bekommt der Mieter für dieses Objekt einen separaten Einzahlungsschein.

Bei Mietende ist das gemäss Mietvertrag gültige Kündigungsdatum einzusetzen.

Das "ESR gedruckt bis"-Datum wird vom ImmoTop2 niedergeschrieben, sobald Sie dies beim ESR-Druck bestätigen.

Bei einer Mandatsübernahme ist das Ausfüllen des "Sollgestellt bis"-Datum zwingend, da sonst die Sollstellung ab Vertragsbeginn berechnet werden würde.

Abbildung 170: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse – Grundangaben

14.3.2 Vertrag

Füllen Sie die Felder bei den Vertragsangaben aus:

• Autom. MZ-Anpassung: Haken ist automatisch gesetzt (nur wenn hier ein Häkchen gesetzt ist, kann für dieses Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung über ImmoTop2 berechnet werden)
• Mahnspesen verrechnen (ob im Mahnlauf die definierten Mahnspesen verrechnet werden oder nicht)

Abbildung 171: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse – Vertrag

14.4 Indexierung, Optionen und Staffelung

Die Rollos Indexierung, Optionen und Staffelung unter dem Vertrag füllen Sie nur aus, wenn es sich um einen indexierten und optierten oder gestaffelten Mietvertrag handelt.

Abbildung 172: Verhältnisse/Vertrag – Indexierung / Optionen / Staffelung

Drittmeldepflicht In diesem Rollo kann das Datum von dem Versand der Drittmeldepflicht eingegeben werden oder sobald die Drittmeldepflicht über das ImmoTop2 ausgelöst worden ist, schreibt das Programm hier das Datum und den Dateipfad automatisch hinein.

Abbildung 173: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse/Vertrag – Drittmeldepflicht

14.4.1 Kaution

Wenn Sie die Angaben zur Mietkaution ausfüllen, können Sie eine Auswertung über die Kautionen generieren (welche Kautionen wurden einbezahlt, welche nicht etc.)

Abbildung 174: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse/Kaution

Bei der Kautionsart stehen drei Möglichkeiten zur Auswahl.

Abbildung 175: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse/Kaution – Kautionsarten

14.4.2 Untervermietung

Im Unterdialog Untervermietung können Sie allfällig bekannte Untermieter erfassen. Das Vorgehen ist dasselbe wie bei der Bildung der Mieter. Die Untermieter werden aber nicht im Mieter gebildet, sondern im Navigationsbaum beim Untermieter.

Im Verhältnis kann er dann informativ mit Infotexten hinterlegt werden.

14.4.3 Korrespondenz

Hinterlegen Sie zuerst die Korrespondenzvorlagen unter Kapitel 5.1.9, erst dann können Sie die Korrespondenz hier ausgeben.

Zum Erzeugen der Korrespondenz die gewünschte Zeile auswählen

Abbildung 176: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse/Korrespondenz Sie können das Dokument in der Vorschau zuerst anschauen oder sich direkt via Drucker ausgeben lassen.

Abbildung 177: Stammdaten/Mandanten/Liegenschaften/Objekte/Verhältnisse/Korrespondenz – drucken

Hinweis: Dieser Artikel enthält den vollständigen Fliesstext aus der Kursdokumentation "Anwendungsgrundlagen.pdf". Die im Originaldokument enthaltenen Screenshots/Abbildungen wurden nicht separat extrahiert; bei Bedarf kann das Original-PDF (../Anwendungsgrundlagen.pdf) konsultiert werden.