5.4 Erfassung Mietverhaeltnisse und Eigentumsverhaeltnisse mit MWST

Die Kontrolle der erfassten Schlüsselwerte für MWST-Schlüssel «999 Quadratmeter» bei einer Mietliegenschaft sowie für MWST-Schlüssel «997 Wertquote» bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft können Sie mit dem Report «Veränderung Schlüsselwerte» vornehmen.

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Je nach Einstellung der «MWST» in den Stammdaten der Liegenschaft können im Rimo R5 Mietverhältnisse oder Eigentumsverhältnisse nur «steuerpflichtig (Mietliegenschaft mit steuerpflichtigen Parkplätzen)», «nicht steuerpflichtig» oder «optiert nach Art. 22 MWSTG» erfasst werden.

5.4.1 Erfassung Mietverhältnisse mit MWST

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• Mehrwertsteuer: Wählen Sie hier aus, ob es sich um ein «nicht steuerpflichtiges (z. B. Wohnung)», «steuerpflichtiges (z. B. steuerpflichtige Einstellhallenplätze nicht im Optionsverzeichnis)» oder «optiertes nach Art. 22 MWSTG (Mietverhältnisse mit MWST-Schlüssel gemäss Optionsverzeichnis)» Mietverhältnis handelt.
• Die Felder «Vorbehalt Unterstellung MWST» und «Als optiert bewilligt am» haben rein informativen Charakter und stammen aus der Zeit, als eine Optierung noch bei der ESTV in Bern beantragt werden musste.

5.4.1.1 Mehrwertsteuer bei «steuerpflichtigen» und «optierten» Mietverhältnissen

Beim Abspeichern eines neu erfassten «Mietzinses» wird automatisch ein Mietzinsbestandteil «999 Mehrwertsteuer» hinzugefügt und berechnet.

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5.4.2 Wichtige Hinweise für Mutationen Miet- und Eigentumsverhältnisse mit MWST

5.4.2.1 Konfigurationseintrag für Voreinstellung der Steuerpflichtigkeit

Beim Erfassen eines neuen Mietverhältnisses in einer «optierten» Liegenschaft erscheint jeweils die Auswahlmaske zum Einstellen der «Steuerpflicht» des Mietverhältnisses.

Es gibt einen Konfigurationseintrag, mit welchem sich der vorgeschlagene Wert (im obigen Beispiel «steuerpflichtig») ändern lässt. Mit dem Konfigurationseintrag kann eine der vier Optionen als Standard-Wert definiert werden. Den Konfigurationseintrag ändern Sie wie folgt:

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Suchen Sie nach dem Konfigurationseintrag mit der Bezeichnung «MWSTMV». Ändern Sie den Wert «Konfigurationstyp» auf die gewünschte Einstellung:

1. nicht steuerpflichtig
2. steuerpflichtig
3. optiert nach Art. 22 nMWSTG
4. gemäss Vormieter

5.4.2.2 Wechsel von «steuerpflichtig» auf «optiert nach Art. 22 nMWSTG» (umgekehrt)

Es ist möglich, Miet- und Eigentumsverhältnisse von «steuerpflichtig» auf «optiert nach Art. 22 nMWSTG» oder umgekehrt zu setzen. Rimo R5 berechnet in beiden Fällen die Mehrwertsteuer. Der Unterschied zeigt sich aber in der «Ziffer 205» der MWST-Abrechnung, die erst beim Durchführen der Abrechnung anhand der hinterlegten Mehrwertsteuer berechnet wird.

5.4.2.3 Änderung MWST-Unterstellungssituation eines Miet-/Eigentumsverhältnisses

Miet- und Eigentumsverhältnisse von «optiert nach Art. 22 nMWSTG» oder «steuerpflichtig» auf «nicht steuerpflichtig» oder umgekehrt zu setzen, ist nicht möglich. Wenn sich die MWST-Unterstellungssituation eines Miet- oder Eigentumsverhältnisses ändert, muss das alte Verhältnis per korrektem Stichtag beendet und anschliessend ein neues Miet- oder Eigentumsverhältnis mit der aktuellen MWST-Situation erfasst werden. Dies gilt auch dann, wenn der physische Mieter oder Eigentümer derselbe ist.

5.4.2.4 Handhabung Leerstand

Gemäss Beurteilung und Entscheidung der Verwaltung kann ein Mietobjekt, sofern dies vor dem Leerstand für steuerbare unternehmerische Tätigkeiten (Vermietung «optiert nach Art. 22 nMWSTG») verwendet wurde, während der Zeit des Leerstandes als «optiert nach Art. 22 nMWSTG» bzw. «im optierten Zustand» belassen werden.

5.4.2.5 Vor Datum der letzten definitiven MWST-Abrechnung ist keine Änderung zulässig

Hinweis Rückwirkende Mutationen der Miet- und Eigentumsverhältnisse in einer Periode, für welche die MWST bereits definitiv abgerechnet wurde, sind nicht möglich bzw. zulässig. Bei einer solchen Mutation erscheint im Rimo R5 folgende Meldung:

5.4.2.6 Vorgehen bei Mietverhältnismutationen in der Vergangenheit

Wichtig Bei Liegenschaften mit gemischter Verwendung (Liegenschaft optiert nach Art. 22 MWSTG) sind rückwirkende Änderungen an Mietverhältnissen (z. B. Mietzinsänderung oder Beenden von Mietverhältnissen) nicht mehr möglich, wenn bereits mit «optiertem Anteil (MWST-Satz-Nr. 12 Normalsatz nur optierter Anteil oder Nr. 22 reduzierter Satz nur optierter Anteil)» gebucht wurde.

Untenstehende Meldung erscheint, wenn in einer Liegenschaft mit gemischter Verwendung rückwirkend Änderungen an einem Mietverhältnis (z. B. bei Beendigung eines Mietverhältnisses) vorgenommen werden sollen. Die gewünschte Änderung kann nicht vorgenommen werden, weil in den aufgeführten FIBU-Buchungen bereits mit «optiertem Anteil (MWST-Satz-Nr. 12 Normalsatz nur optierter Anteil oder Nr. 22 reduzierter Satz nur optierter Anteil)» gebucht wurde.

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Hinweis Erst wenn alle in der Meldung aufgeführten Buchungen als storniert markiert sind, können Mietverhältnismutationen in der Vergangenheit durchgeführt werden. Voraussetzung ist aber, dass der vorzunehmende Mieterwechsel nicht eine Periode tangiert, bei welcher die MWST bereits definitiv abgerechnet wurde. Ist dies der Fall, sind keine Änderungen mehr möglich.

Falls die Voraussetzungen gemäss obenstehendem Hinweis gegeben sind, können Sie wie folgt vorgehen: Bestätigen Sie die obenstehende Meldung mit «OK».

Die «aufgelisteten Buchungen» können zur Übersichtlichkeit mit einem Klick auf die «rechte Maustaste» via «CSV-Export» exportiert werden.

Nach Angabe des «Ausgabepfads» und zweimaligem Klick auf den Button «OK» werden die Buchungen in die «CSV-Datei» exportiert.

Für die Mutationen der FIBU-Buchungen gilt es, Folgendes zu beachten:

• «FIBU-Buchungen» mit dem Flag «provisorisch» können im angegebenen FIBU-Bordereau «gelöscht» werden.
• Definitiv verbuchte «FIBU-Buchungen» können «storniert» werden.
• Bei Buchungen aus dem «Kredi-Integral» müssen «FIBU-Gegenbuchungen» gebucht werden, die man anschliessend mit der Originalbuchung als «storniert» markiert.
• Mieter- oder Kredi-Bewegungen werden vom System nicht betrachtet; somit können alle Buchungsmutationen im Modul «Finanzbuchhaltung» vorgenommen werden.
• Es gilt zu beachten, dass unter Umständen auf dem Aufwandkonto nicht alle Buchungssätze der Sammelbuchung ersichtlich sind. Für ein erfolgreiches Stornieren muss aber die gesamte Sammelbuchung storniert bzw. mit einer Gegenbuchung versehen sein.
• Wegen der Rundungsdifferenzen muss die MWST immer mit dem Flag «Brutto» gebucht werden.

Wichtig Wenn alle in der Meldung aufgeführten Buchungen als storniert markiert sind, können die «Mietverhältnismutationen» in der Vergangenheit durchgeführt werden. Vergessen Sie aber nicht, nach den durchgeführten «Mietverhältnismutationen» in der Vergangenheit anschliessend alle «stornierten» oder «als storniert markierten FIBU-Buchungen» wieder vollständig einzubuchen.

5.4.3 Erfassung Eigentumsverhältnisse mit MWST

Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG» bestehen beim Erfassen von Eigentumsverhältnissen «mit» oder «ohne MWST» keine prinzipiellen Unterschiede zu den Mietverhältnissen (siehe Kapitel «Erfassung Mietverhältnisse mit MWST»).

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Wichtig Handhabung Erneuerungsfonds bei optierten STWEG resp. MEG

Voraussetzung für die Rechnungsstellung von «Budgetraten Erneuerungsfonds» und «Verrechnung Erneuerungsfondsbestand bei Investitionen mit Verrechnungsart HK/BK-Abrechnung» ist, dass für «jeden mehrwertsteuerpflichtigen STEG-Eigentümer» ein zusätzlicher «EF-STEG-Eigentümer» mit «separaten EF-Eigentumsverhältnissen (nicht steuerpflichtig)» eingerichtet sein muss. Siehe Kapitel «Spezifische Einrichtung i. S. Erneuerungsfonds für optierte STEG-Eigentümer».

5.4.3.1 MWST bei «steuerpflichtigen» und «optierten» Eigentumsverhältnissen

Beim Abspeichern einer neu erfassten «Budgeterwartung» wird automatisch ein Mietzinsbestandteil «999 Mehrwertsteuer» hinzugefügt und berechnet.

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