13.1 Kuendigung des aktiven Mietverhaeltnisses
13 Kuendigung
Nachfolgend wird beschrieben, wie der Prozess «Mieterwechsel» im Rimo ohne die Funktion «Mietvertrag Erfassungsassistent» im Rimo abgebildet werden muss.
Bevor Sie für ein Objekt ein neues Mietverhältnis erfassen können, müssen Sie das aktuelle Mietverhältnis kündigen.
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / STAMMDATEN
Mit der Eingabe des Kündigungsdatums (Datum Kündigungsschreiben) wird aufgrund der erfassten Termine und Fristen autom. das nächstmögliche Kündigungsdatum im Feld «Verhältnis Datum» eingetragen. Handelt es sich um eine ausserterminliche Kündigung, müssen Sie das Datum im Feld «Verhältnis Ende» manuell überschreiben.
Tragen Sie hier das gewünschte Kündigungsdatum gemäss Kündigungsschreiben des Mieters ein. Mit Klick auf «Speichern» wird der Vermietungsprozess angestossen. Rimo zeigt in einem Pop-up-Fenster, dass zum nächstmöglichen Datum ein Leerstand angelegt wird.
Im Normalfall gibt es zum Zeitpunkt der Kündigung noch keinen neuen Mieter, weshalb Sie die Frage mit «Ja» beantworten können. Im Rimo R5 wird autom. ein Mietverhältnis mit dem Mieter «Leerstand» erzeugt.
Sollte es bereits einen Nachmieter geben, beantworten Sie diese Frage mit «Nein», damit Sie anschliessend ein Mietverhältnis für den neuen Mieter erfassen können. Sobald Sie die Frage entsprechend beantwortet haben, wird ein weiteres Pop-up-Fenster angezeigt, welches die Änderung der Objektdaten steuert.
Die hier erfassten Daten werden automatisch für die Insertion übernommen.
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN / OBJEKT / INSERAT / INSERATEDATEN
Diese Felder können auch zu einem späteren Zeitpunkt erfasst werden. Das Feld «Neuer Objektstatus» wird automatisch in den Stammdaten des Objekts gesetzt. Bestätigen Sie die Eingaben mit Klick auf «OK».
13.1.1.1 Leerstand
Im Rimo R5 muss einem Mietobjekt ohne Unterbruch ein Mieter zugewiesen sein (360 Tage). Aus diesem Grund wird bei Leerstand ein Mietverhältnis mit dem Mieter «Leerstand» geführt.
13.1.2 Mieter «Leerstand» automatisiert
Der Mieter «Leerstand» muss nicht manuell pro Liegenschaft erfasst werden. Sobald ein Mietvertrag beendet wird und in der Liegenschaft noch kein «Leerstandsmieter» existiert, erscheint einmalig folgende Dialogbox.
Wenn Sie diese Frage mit «Ja» beantworten, erstellt Rimo R5 automatisch einen Leerstandsmieter mit vordefinierten Informationen (bspw. Personennummer).
Der Leerstands-Automatismus wird einmalig bei der Implementierung von Rimo R5 eingestellt und gilt für alle (zukünftig) erfassten Liegenschaften.
MENÜ: KUNDENADMINISTRATION / HILFSTABELLEN / VERWALTUNG REGISTER: KONFIGURATION / STAMMDATEN
Gemäss Auslieferstandard von Rimo R5 wird bei der Kündigung eines Mietverhältnisses (Eintrag Kündigungsdatum) automatisch nachgefragt, ob ein Leerstand erstellt werden soll. Als Leerstand wird immer der Leerstand mit dem Zahlverfahren «99» vorgeschlagen.
13.1.3 Mieter Leerstand: Eigenschaften
Der «Leerstandsmieter» unterscheidet sich im Rimo R5 grundlegend von den anderen Mietern und hat immer die Mieternummer «9999999».
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: ÜBERSICHT
Der Hauptunterschied des Leerstandes zu anderen Mietern ist das Feld «Zahlverfahren» im Register «Ein-/Auszahlung».
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / STAMMDATEN / ZAHLVERFAHREN MIETE
Beim Mieter «Leerstand» muss ZWINGEND eines der nachfolgenden Zahlverfahren hinterlegt sein:
- 97 – Leerstand bei Erstvermietung
- 98 – Leerstand wegen Umbau
- 99 – Leerstand (im laufenden Prozess wird dieser Leerstand automatisch ausgewählt und muss bei Bedarf entsprechend geändert werden, z. B. Kündigung wegen Umbau).
13.1.4 Automatischer Leerstand
Wir empfehlen Ihnen, einen Leerstand möglichst spät zu erfassen, da meist eine nahtlose Weitervermietung möglich ist und der Leerstand dann wieder gelöscht werden müsste.
Wie bereits im Kapitel «Mutation des aktiven Mietverhältnisses» beschrieben, schlägt Ihnen das Rimo R5 nach der Beendigung eines Mietverhältnisses die automatische Erfassung des «Leerstands» vor.
13.1.5 Manueller Leerstand
Wenn Sie einen Leerstand manuell erfassen bzw. ein Objekt manuell in den Leerstand setzen müssen, gehen Sie grundsätzlich gleich vor wie bei der Erfassung eines neuen Mietverhältnisses.
Die Verknüpfung des Mieters «Leerstand» erfolgt gleich wie die eines neuen Mieters mit dem Unterschied, dass nicht jedes Mal ein neuer Mieter erfasst werden muss. Bei einem Leerstand verknüpfen Sie den pro Liegenschaft einmal erfassten Mieter «Leerstand» mit dem leerstehenden Objekt. Die weitere Bearbeitung erfolgt wie bei der Erfassung eines neuen Mietverhältnisses wie nachstehend kurz beschrieben.
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / STAMMDATEN
Sobald Sie die Objektnummer erfasst und auf die Tabulatortaste gedrückt haben, erscheint das Dialogfenster mit der Aufzählung der verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie bestehende Daten als Vorgabe übernehmen möchten.
Hinweis Übernehmen Sie die Vorgaben, so werden die Kündigungsmonate, Kündigungsfrist, der Text bei den Kündigungsbestimmungen sowie die Mietzinsdaten auf dem Leerstand hinterlegt. Lassen Sie diese Texte stehen, sodass Sie die Daten bei einer Wiedervermietung für das neue Mietverhältnis übernehmen können.
Ergänzen Sie das Mietvertragsdatum (Leerstandbeginn) und speichern Sie den Vorgang.
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / STAMMDATEN
Erfassen Sie anschliessend im Register «Mietzins» die Mietzinskomponenten, welche für den Leerstand sollgestellt werden sollen. Sobald Sie auf das Icon «Datensatz einfügen» klicken, erscheint eine Dialogbox. Sie können hier auswählen, ob die Daten vom Vorvertrag übernommen werden sollen oder ob Sie für den Leerstand einen anderen Mietzins erfassen möchten:
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / MIETZINS
Bestätigen Sie Ihre Auswahl mit Klick auf «OK» und setzen Sie den Mietzins auf definitiv. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich in der Übersicht des Leerstandmieters jeweils eine Übersicht über alle Leerstände der Liegenschaft verschaffen können.
