Mieter bilden
Allgemeines
Mieter bilden Sie aus einer oder mehreren Personen aus dem Ordner Personen. Eine Person kann mehreren Mietern – auch in verschiedenen Mandanten – zugeordnet werden.
Erfasst werden im Normalfall diejenigen Personen, die auf dem Mietvertrag unterzeichnet haben und solidarisch haften.
Um die eröffneten Objekte mit den erfassten Personen zu verknüpfen benötigen Sie Mieter. Diese werden aus den erfassten Personen gebildet.
Stammdaten → Mandanten → Mieter → NEU
Wechseln Sie im Navigationsbaum Mandanten im richtigen Mandanten auf Mieter und klicken Sie im Menüband auf "Neu".
Mieter bilden
Mieter
Die Nummer wird automatisch vergeben, kann aber auch manuell überschrieben werden. Bei Bezeichnung geben Sie den Namen des Mieters ein. In der Regel ist das Nachname und Vorname, bei Ehepartnern beide Namen.
Beim Inaktivsetzen eines Mieters / Eigentümers wird geprüft, ob die Debitorenkonten (Mieter/Eigentümer und Akonto) den Saldo 0.00 aufweisen.
Aus dem Mieter/Eigentümer kann der Kontoauszug für das Debitoren- und Akonto Konto aufgerufen werden. Ein neues Fachobjekt mit den entsprechenden Filtern wird geöffnet.
Der Bewohnertyp "Infrastruktur" bezieht sich z. B. auf Besucherparkplätze, Veloräume etc.
Mieter bilden
Beim Inkassoverfahren bestimmen Sie, wie das Inkasso gehandhabt wird.
Dauer-ESR steht für Mieter mit Daueraufträgen. Diese Mieter erhalten beim ESR-Versand nur Einzahlungsscheine, wenn sich der Mietbetrag ändert und dann auch nur einen einzigen Einzahlungsschein, um den Dauerauftrag anzupassen.
Wenn Sie "Keines" anwählen, wird für diesen Mieter kein Einzahlungsschein ausgedruckt.
Mit dem Häkchen "Auszahlung" legen Sie fest, ob für allfällige Salden zu Gunsten des Mieters der Zahlungsauftrag über ImmoTop2 erstellt werden soll. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Belastungskonto beim Mandanten und das Bank- oder Postkonto des Mieters erfasst ist.
Bei der Korrespondenzsprache steht Ihnen neben den vier Landessprachen auch Englisch zur Verfügung. Dies ist ein Zusatzlizenzpunkt.
Bei Mietern, welche nachschüssig bezahlen, können Sie die Anzahl Tage der Nachschüssigkeit erfassen. Diese Mieter erscheinen vor Ablauf der Nachschüssigkeit nicht im Mahnlauf.
Mit dem Häkchen "Ist aktiv" bestätigen Sie, dass der Mieter immer noch aktuell ist.
Bitte entfernen Sie das Häkchen nie, wenn Sie noch pendente Nebenkosten- und Schlussabrechnungen oder einen Saldo auf dem Konto der Person haben.
Im Infofeld können Sie Informationen zum Mieter hinterlegen, diese sind nur intern ersichtlich.
Durch Klicken in die Tabelle "Zugeordnete Personen" öffnet sich die Registerkarte "Erfassungstabellentools".
Klicken Sie auf Datensatz "Neu".
Es wird eine neue Zeile eingefügt.
Wechseln Sie über die Detailschaltfläche in den Ordner Personen.
Mieter bilden
Geben Sie unter "Bitte wählen" den Namen der Person ein und klicken Sie auf das Icon mit dem Feldstecher od. Entertaste.
Wählen Sie aus den aufgeführten Personen die gewünschte aus und klicken Sie auf "Wählen".
Jetzt können Sie weitere Personen zum Mieter hinzufügen, indem Sie die obigen Schritte wiederholen.
Verhältnisse
Die Mietverhältnisse werden hier erst angezeigt, wenn Sie die Verhältnisse gebildet haben.
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Allgemeines
Diese Kapitel beginnt entgegen allen anderen Kapiteln in dieser Dokumentation nicht oben beim Mietverhältnis, sondern unten beim Komponentensatz. Wir arbeiten von unten nach oben im Navigationsbaum.
Warum?
Wenn Sie ein Mandat übernehmen und die Daten gemäss den erhaltenen Mietverträgen und Mietzinsanpassungen erfassen, muss im Mietverhältnis das Sollgestellt, bis Datum nachgeführt werden. Dieses Datum wird nach dem Erfassen des Komponentensatzes gespeichert.
Das Mietverhältnis ist das Zusammenführen eines Objekts und einem Mieter ab einem bestimmten Datum. Das Mietverhältnis beinhaltet die Angaben zu Kaution, Vertrag und Mietzinszusammensetzung.
Dieses Kapitel beschreibt, wie Sie ein Mietverhältnis manuell erfassen.
Komponentensätze
Der Komponentensatz besteht aus folgenden Teilen:
- Ab wann gilt der erfasste Mietzins
- Komponentenbestandteile (Nettomiete, Akonto und Pauschalen)
- Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Landesindex, Basisjahr und Kostensteigerung)
- Für welche Mietverhältnisse der erfasste Mietzins und die Berechnungsgrundlagen gelten.
Mit dem "Gültig ab"-Datum bestimmen Sie ab wann der neue Mietzins gültig ist. Dieser erscheint ab diesem Datum in den Auswertungen (wie z. B. Mieterspiegel) und wird bei der Sollstellung verwendet.
Folgende Felder füllen Sie aus:
- Gültig ab Datum
- Beginn der Sollstellung ist in der Regel Januar (nur relevant, wenn Mietzins nicht zu einer normalen Periodizität eingefordert wird)
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Komponentenbestandteile
- Bestimmen Sie die Sollstellungsperiode. (1 = monatlich, 3 = quartalsweise, 4 = pro trimester, 6 = halbjährlich, 12 = jährlich)
Das Total wird automatisch ausgefüllt, wenn Sie die einzelnen Mietzinskomponenten erfasst haben.
Klicken Sie mit der Maus in den Betrag und geben Sie den entsprechenden Betrag ein.
Die Marktmiete wird automatisch von den Angaben vom Objekt bezogen. Hier kann gut überprüft werden, wie Ihre Komponente sich platziert.
ACHTUNG: Kontrollieren Sie bei der Nettomiete und bei den Pauschalen unbedingt, ob das richtige Habenkonto hinterlegt ist. Diese Angabe wird vom Mandanten / Mietzins / Kontierung der Komponenten vorgeschlagen.
Berechnungsgrundlagen
Im Rollo Berechnungsgrundlagen geben Sie den Referenzzins, Landesindex der Konsumentenpreise inkl. Basisjahr, die Kostensteigerung und allfällige Vorbehalte ein. Diese werden im Mietvertrag ausgegeben und sind auch für allfällige Mietzins-Anpassungen notwendig.
Stimmt das Gültig-ab-Datum des Komponentensatzes mit dem gültig ab-Datum des Verhältnisses überein, können neu die maximalen Werte der üblichen Berechnungsgrundlagen erfasst werden. Dabei wird der Vorbehalt automatisch berechnet und auf dem Mietvertrag ausgegeben. Zusätzlich können Sie die Vorbehalte gemäss dem aktuellen Mietvertrag oder der letzten, gültigen Mietzins-Anpassung einfügen.
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Um die Vorbehalte zu erfassen, klicken Sie wiederum in das leere Feld "Vorbehalte bei weiteren Berechnungsgrundlagen". Dann erscheint im Ribbon das Erfassungstabellentool "Vorbehalte bei weiteren Berechnungsgrundlagen". Klicken Sie auf "Neu".
Betroffene Verhältnisse im Zeitraum der Komponente
Dieses Rollo zeigt an, für welche Mietverhältnisse die soeben erfasste Komponente gilt.
Verhältnisse
Wechseln Sie auf die Verhältnisse.
Klicken Sie auf "Neu".
Es erscheint der Detaildialog mit den Grundangaben.
Grundangaben
Den Mieter wählen Sie aus, indem Sie auf den Drop-down-Pfeil klicken.
Als Mietbeginn erscheint immer das Tagesdatum. Bitte ändern Sie es entsprechend.
Der Status "definitiv" bestätigt, dass das Mietverhältnis sollgestellt werden kann.
Ist der Status auf provisorisch, wird nicht sollgestellt.
Wenn Sie das Häkchen bei "Sep. ESR drucken" setzen, bekommt der Mieter für dieses Objekt einen separaten Einzahlungsschein.
Bei Mietende ist das gemäss Mietvertrag gültige Kündigungsdatum einzusetzen.
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Das "ESR gedruckt bis"-Datum wird vom ImmoTop2 niedergeschrieben, sobald Sie dies beim ESRDruck bestätigen.
Bei einer Mandatsübernahme ist das Ausfüllen des "Sollgestellt bis"-Datum zwingend, da sonst die Sollstellung ab Vertragsbeginn berechnet werden würde.
Vertrag
Füllen Sie die Felder bei den Vertragsangaben aus:
- Autom. MZ-Anpassung: Haken ist automatisch gesetzt (nur wenn hier ein Häkchen gesetzt ist, kann für dieses Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung über ImmoTop2 berechnet werden)
- Mahnspesen verrechnen (ob im Mahnlauf die definierten Mahnspesen verrechnet werden oder nicht)
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Indexierung, Optionen und Staffelung
Die Rollos Indexierung, Optionen und Staffelung unter dem Vertrag füllen Sie nur aus, wenn es sich um einen indexierten und optierten oder gestaffelten Mietvertrag handelt.
Drittmeldepflicht
In diesem Rollo kann das Datum von dem Versand der Drittmeldepflicht eingegeben werden oder sobald die Drittmeldepflicht über das ImmoTop2 ausgelöst worden ist, schreibt das Programm hier das Datum und den Dateipfad automatisch hinein.
Kaution
Wenn Sie die Angaben zur Mietkaution ausfüllen, können Sie eine Auswertung über die Kautionen generieren (welche Kautionen wurden einbezahlt, welche nicht etc.)
Komponenten und Mietverhältnisse erfassen
Bei der Kautionsart stehen drei Möglichkeiten zur Auswahl.
Untervermietung
Im Unterdialog Untervermietung können Sie allfällig bekannte Untermieter erfassen. Das Vorgehen ist dasselbe wie bei der Bildung der Mieter. Die Untermieter werden aber nicht im Mieter gebildet, sondern im Navigationsbaum beim Untermieter. Im Verhältnis kann er dann informativ mit Infotexten hinterlegt werden.
Korrespondenz
Hinterlegen Sie zuerst die Korrespondenzvorlagen unter Kapitel «Verhältniskorrespondenz», erst dann können Sie die Korrespondenz hier ausgeben.
Zum Erzeugen der Korrespondenz die gewünschte Zeile auswählen
Sie können das Dokument in der Vorschau zuerst anschauen oder sich direkt via Drucker ausgeben lassen.
