Mietzinsanpassung vorbereiten
Möglichkeit für Simulations-Anpassungen
Sie haben die Möglichkeit eine Mietzinsanpassung als Simulation zu berechnen. Konkret bedeutet dies, dass zwar eine komplette Mietzinsanpassung erstellt wird, jedoch keine Komponenten in die Stammdaten geschrieben werden. So können auch keine "falschen" QRRechnungen gedruckt oder gar eine Sollstellung mit falschen Beträgen erstellt werden.
Wenn nur eine Simulation zur Prüfung oder Genehmigung durch den Eigentümer aufgerechnet werden soll, setzen Sie den Haken bei "Ist Simulation".
Mietzinsanpassung erstellen
Wählen Sie im Navigationsbaum unter "Verarbeitungen"/"Mietzinsanpassungen":
Um eine neue Mietzinsanpassung vorzubereiten, wählen Sie im Menüband "Neu":
Oder Sie klicken mit der rechten Maustaste auf dem Wort Mietzinsanpassungen und auf "Mietzinsanpassung anlegen".
Mietzinsanpassungstyp
Wir unterscheiden zwischen "normal", "gestaffelt" und "indexiert".
Danach können die einzelnen Eingabefelder in der Registerkarte "Filter" abgefüllt werden.
Anpassungsgründe Nettomietzins
Hier werden die neuen Berechnungsgrundlagen eingegeben. Die neuen Werte erfassen Sie in den Feldern "neuer Wert" und "max. Wert".
Falls Sie die Mietzinse jedoch nicht um den ganzen zulässigen Betrag erhöhen wollen, so geben Sie in dem Feld "neuer Wert" diejenigen Werte ein, die Sie für die Berechnung der Erhöhung verwenden wollen.
Die maximalen gesetzlich zulässigen Werte werden in den Feldern "max. Wert" erfasst. So wird bei der Mietzinsanpassung automatisch ein Vorbehalt berechnet und kann auf dem Anpassungsformular ausgewiesen werden.
Beispiel: Wird eine Anpassung des Referenzzinssatzes auf 1.75% gemacht, gesetzlich wären aber 2% erlaubt, so muss ein Vorbehalt aufgrund von Berechnungsgrundlagen ausgewiesen werden. Geben Sie im Feld "neuer Wert" die 1.75% und im Feld "max. Wert" den gesetzlich möglichen Prozentsatz von 2% ein.
Anpassungsgründe aller Komponenten
Im Rollo "Alle Komponenten" können einzelne Mietzinskomponenten direkt mit einem fixen Betrag oder Prozentsatz angepasst werden (z.B. Wertvermehrende Investitionen). Eröffnen Sie hierfür mit "Erfassungstabelle Datensatz neu" jeweils eine neue Zeile.
Vorbehalte
Im Rollo "Vorbehalte" können Sie Vorbehalte bilden, Vorbehalte auflösen oder Vorbehalte verrechnen. Wählen Sie die entsprechende Aktion und eröffnen Sie mit "Erfassungstabelle Datensatz neu" eine neue Zeile.
Weitere Texte zu Berechnungsgrundlagen resp. Vorbehalte können unter Hilfsdaten/Weitere Berechnungsgrundlagen eröffnet werden. Für die neu erstellten Berechnungsgrundlagen werden automatisch die entsprechenden Platzhalter erstellt.
Nur Vorbehalte berechnen und ausweisen
Mit "nur Vorbehalte berechnen und ausweisen" wird der Nettomietzins nicht verändert, sondern die Veränderung wird als Vorbehalt ausgewiesen. Es muss daher nur der "max. Wert" erfasst werden.
Anpassung vorbereiten und Protokoll ausgeben
Wählen Sie im Ribbon unter "Details" zuerst "Vorbereiten" und dann "Vorschau". Wählen Sie das Protokoll, um sich einen umfassenden Überblick über die neu errechneten Komponenten zu verschaffen.
Mietzinsanpassung komponentenweise bearbeiten
Klicken Sie auf die Registerkarte Ergebnis und markieren Sie den Mandanten und das Objekt, welches Sie bearbeiten möchten.
Sie können mit dem Symbol "Erfassungstabelle Datensatz löschen" ein Objekt vollständig aus der Anpassung löschen.
Wenn Sie das Rollo "Komponentensatz inkl. Komponenten" öffnen, können Sie die neuen Komponenten manuell bearbeiten.
Mietzinsanpassung verwerfen
Wenn das Ergebnis einer vorbereiteten Anpassung nicht den Erwartungen entspricht, kann die ganze Anpassung gelöscht werden, ohne dass die Auswahlkriterien und Einstellungen verloren gehen. Für diese gelöschte Anpassung eines oder mehrerer Mandanten kann dann eine neue Anpassung gestartet werden.
Wird bei der Folgefrage "Ja" ausgewählt werden die vorhergehenden Auswahlkriterien und Einstellungen wieder vorgeschlagen. Dadurch müssen nur noch die fehlerhaften Einstellungen korrigiert werden.
Mietzinsanpassung abschliessen
Mit dieser Funktion wird die Anpassung abgeschlossen, das heisst, nachdem die Anpassung versandt und die Einspruchsfrist abgelaufen ist, können die Komponentensätze nicht mehr mutiert werden.
Nach dem Abschliessen des Anpassungslaufes können keine Formulare mehr ausgegeben werden, daher erscheint folgende Hinweismeldung:
Einzelne Objekte, welche keine Mietzinsanpassungen erhalten, können unter "Ergebnis" / "Objekte" markiert und gelöscht werden.
Diese Änderung muss anschliessend gespeichert werden.
Auswertung und Druck
Nebst dem Protokoll der Anpassung kann auch ein Protokoll der verletzten Fristen sowie das Aufgabeverzeichnis für die eingeschriebenen Briefe ausgegeben werden. Für die Ausgabe des Formulars müssen zuerst einige Angaben erfasst werden.
- 3.3.1 Formular vorbereiten
In der Registerkarte Formulare & Briefe können die Formularangaben eingegeben werden.
In den benötigten Feldern können über Platzhalter und Text hinterlegt werden. Mit Hilfe dieser Platzhalter füllt das Programm die Ergebnisse beim Aufbereiten des Formulars ab.
Es stehen Ihnen Standardtexte für die gängigsten Anpassungs-Begründungen zur Verfügung. Zudem haben Sie die Möglichkeit über "Basisdaten/ Standardtexte", einen oder mehrere Texte für die "Klare Begründung der Mietzinsänderung" als Standardtext selbst zu hinterlegen. Dieser kann dann ebenfalls ausgewählt und übernommen werden.
Bei Mehrleistungen muss zwingend ein Eintrag ausgewählt werden.
Der Teil B muss nur bei anderen einseitigen Vertragsanpassungen ausgefüllt werden.
Im Formularfuss dürfen die Platzhalter der Schlichtungsbehörde, der Bewilligungsvermerk und Ort mit Datum nicht fehlen (siehe Kapitel «Schlichtungsbehörde erfassen»).
Standardmässig ist der Haken für den Druck des QR-Codes auf dem Mietzinsanpassungsformular gesetzt.
Geben Sie auch die Adress- und Seiten-Einstellungen ein.
Speichern Sie die gewählten Eingaben im Ribbon mit dem Symbol "Speichern".
Mietzinsanpassung pro Objekt drucken
Nachdem Sie das Formular eingerichtet haben, können Sie in der Menüleiste "Details" unter "Vorschau" die Formulare vorgängig anschauen:
Unter den Druckeinstellungen werden die Seitenrand-Vorlagen bestimmt.
Wenn Sie die Formulare ausgeben können Sie den Status aktualisieren.
Aufgabeverzeichnis
Im Rollo "Aufgabeverzeichnis für eingeschriebene Briefe" kann ein Aufgabeverzeichnis für eingeschriebene Mietzinsanpassungen ausgegeben werden.
Geben Sie den Absender sowie den Frankaturbetrag ein und wählen Sie die Sortierreihenfolge.
Wenn Sie alles ausgegeben haben können Sie die Mietzinsanpassung abschliessen.
Mietzinsanpassung indexiert
Diese Mietzinsanpassungsvariante wird bei den indexierten Mietverhältnissen angewendet.
Für Mietverhältnisse, deren Mietzinse ausschliesslich aufgrund des Landesindexes berechnet werden, müssen der Grad der Index-Überwälzung, der Indexstand bei Vertragsabschluss sowie dessen Basisjahr unter Stammdaten/ Mandanten/ Liegenschaften/ Objekte/ Verhältnisse/ Vertrag eingetragen werden.
Die Anpassung der Komponenten mittels fixen Betrags oder mit einem Prozentsatz ist im Rollo "Komponenten" ebenfalls möglich. Lassen Sie die Anpassung unter "Details" vorbereiten und geben Sie die Listen und das Formular aus.
Mietzinsanpassung gestaffelt
Mit dieser Mietzinsanpassungsvariante werden lediglich die zuvor in den Komponentensätzen eingegebenen Staffelungen der Mietzinse mit dem Mietzinsänderungsformular ausgegeben.
Für Mietverhältnisse mit Staffelmiete müssen die Felder für die Staffelmiete unter Stammdaten/ Mandanten/ Liegenschaften/ Objekte/ Verhältnisse/ Vertrag ergänzt werden. Als nächster Schritt müssen unter Stammdaten/ Mandanten/ Liegenschaften/ Objekte/ Komponentensätze die einzelnen Komponenten bzw. Beträge der Staffelung eingegeben werden. Im Feld "gültig ab" können Sie den Zeitpunkt der Veränderung sowie die einzelnen Positionen erfassen.
Achtung: Überschreiben Sie nie die bestehenden Komponentensätze, sondern wählen Sie immer "Neu", um ein neues Komponentenfenster zu erhalten. Die einzelnen Komponentensätze werden untereinander aufgeführt. Indem Sie immer neue Komponentenfenster eröffnen, können Sie jederzeit abrufen, wie viel der Mieter in den einzelnen Perioden bezahlt hat. Wenn Sie Komponenten überschreiben, können Sie die Mietzinsentwicklung nicht mehr nachvollziehen.
Verhältnisse:
Komponentensätze:
Wählen Sie im Fenster der Mietzinsanpassung beim Typ "gestaffelt", erscheinen Felder für die Eingabe des Zeitraums der Staffelung.
Hinweis zur Änderung der Verordnung des Bundesrates bei Staffelmiete
Hinweis : ab Oktober 2025 müssen die Staffelmietzinse nicht mehr mit dem amtlichen Formular angezeigt werden.
Bundesrat ändert Verordnung
Eine weitere Anpassung der VMWG erfolgt aufgrund einer Änderung des Obligationenrechts, die das Parlament im Herbst 23 beschlossen hatte. Sie betrifft die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen. Bei Staffelmieten wird schon im Voraus festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. In Zukunft genügt für solche Mitteilungen die schriftliche Form ; ein amtliches Formular ist nicht mehr erforderlich. Auch diese Änderung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.