ImmoTop2 - Kursunterlagen Mietzinsanpassungen
Der Referenzzins steigt. Der Referenzzins sinkt. Der indexierte Mietvertrag muss angepasst werden an die aktuellen Stände, oder der Staffelmietzins sollte erhöht werden. Alles rund um die Mietzinsanpassung finden Sie hier.
Benötigte Lizenzen:
- Basislizenz
Einleitung
ImmoTop2 beruht auf langjähriger Erfahrung. Die komplexen Anforderungen der Branche mit verschiedenen Bedürfnissen (Drittverwaltungen und Eigenverwaltungen) werden im vorliegenden Programm bestmöglich abgedeckt.
Dieser Kurs geht auf die Umsetzung der gewünschten Mietzinsanpassungen mit ImmoTop2 ein. Für die mietrechtlichen Kenntnisse und deren korrekten Umsetzung auf die Mietzinse ist der Anwender selbst verantwortlich.
In diesem Zusammenhang empfehlen wir das grüne Infobüchlein "Daten und Adressen zum Mietrecht" im Format A6 von der Mietrechtspraxis/mp. Darin sind für alle Kantone die aktuellen Schlichtungsbehörden, ortsüblichen Kündigungstermine, zulässigen Anpassungen der Kostensteigerungen etc. enthalten. Erhältlich ist es unter www.mietrecht.ch.
Wir verweisen ausserdem auf unsere Anleitung zur Genehmigung des MZAnpassungsformulars, welche Ihnen auf unserer Knowledge Base zur Verfügung steht: → ImmoTop2 - Mietzinsanpassungsformular, Genehmigung des Formulars ImmoTop2 - Mietzinsanpassungsformular, Genehmigung des Formulars
Im Immotop2 gelangen Sie via Startseite zu unserer Knowledge Base.
Vertragsarten
Im Mietvertrag wird festgelegt, zu welchen Bedingungen ein Objekt gemietet wird. Dazu gehören einerseits der Mietzins ab Vertragsbeginn und andererseits Hinweise, wie sich dieser Mietzins mit der Zeit (unter Einhaltung bestimmter Termine) an veränderte Umstände anpassen darf.
Normaler Mietvertrag
Bei "normalen" Verträgen gehören zu diesen Umständen beispielsweise:
- Referenzzinssatz
- Landesindex der Konsumentenpreise (=LIK)
- Allgemeine Kostensteigerung
Indexierter Mietvertrag
Bei "indexierten" Verträgen ist nur der LIK ein solcher Umstand.
Gestaffelter Mietvertrag
Ein "gestaffelter" Vertrag ist ein "normaler" Vertrag, bei dem im Voraus (bereits bei Vertragsabschluss) festgelegt wird, wie sich der Mietzins in Zukunft (bis zu einem ebenfalls festgelegten Datum) verändern wird. Nach Ablauf der Staffelung kann der Mietzins wie bei einem "normalen" Vertrag angepasst werden.
Hinweis : ab Oktober 2025 müssen die Staffelmietzinse nicht mehr mit dem amtlichen Formular angezeigt werden.
Bundesrat ändert Verordnung
Eine weitere Anpassung der VMWG erfolgt aufgrund einer Änderung des Obligationenrechts, die das Parlament im Herbst 23 beschlossen hatte. Sie betrifft die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen. Bei Staffelmieten wird schon im Voraus festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. In Zukunft genügt für solche Mitteilungen die schriftliche Form; ein amtliches Formular ist nicht mehr erforderlich. Auch diese Änderung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.
Unter "Verarbeitungen" gibt es im Navigationsbaum den Dialogbereich "Genehmigung für Mietzinsanpassungsformular" und "Mietzinsanpassungen".
Schlichtungsbehörde erfassen
Einmalige Erfassung aller benötigten Schlichtungsbehörden. Diese können anschliessend bei den Liegenschaften hinterlegt werden. Die darin erfassten Informationen bezüglich Schlichtungsbehörden und Genehmigung können dann mittels Platzhalter im Mietzinsanpassungsformular ausgegeben werden.
Klicken Sie im Navigationsbaum "Basisdaten" unter "Verarbeitungen" auf "Schlichtungsbehörden".
Klicken Sie im Ribbon auf "Neu".
Füllen Sie die folgenden Felder aus:
- Nummer: Können Sie selbst wählen
- Kanton
- Region: Bei Bedarf
- Schlichtungsbehörde: Text gem. Anleitung ImmoTop2 - Mietzinsanpassungsformular, Genehmigung des Formulars
- Bewilligungsvermerk: Text gem. Anleitung ImmoTop2 - Mietzinsanpassungsformular, Genehmigung des Formulars
- Speichern
Schlichtungsbehörde & Kostensteigerung hinterlegen
Die Schlichtungsbehörden müssen bei den Liegenschaften hinterlegt werden.
Wählen Sie im Navigationsbaum "Stammdaten", klicken Sie die gewünschte Liegenschaft an, wählen Sie im Unterdialog "Mietzinse" die gewünschte Schlichtungsbehörde aus und speichern Sie diese.
In diesem Dialog müssen Sie auch die Kostensteigerungsmethode und der Prozentsatz der Kostensteigerung hinterlegt werden.
Indextabellen
Im ImmoTop2 sind Tabellen mit den Werten für alle Basisjahre des Landesindexes hinterlegt. Aktuelle Indextabellen sind die Voraussetzung für das Erstellen von Mietzinsanpassungen (wie auch von Indexwerten bei der Datenerfassung, z. B. Komponenten und andere Verarbeitungen).
Bei den Mietzinsanpassungen können für die Anpassung des Indexes der Monat und das Jahr des neu zu berechnenden Indexes eingegeben werden. Das Programm greift dann auf die hinterlegten Indextabellen zu. Auf diese Weise können Mietverhältnisse, welche Indexpunkte aus unterschiedlichen Basisjahren haben, im gleichen Mietzinsanpassungslauf bearbeitet werden.
Damit für die Mietzinsanpassung und andere Verarbeitungen immer die neusten Indexwerte zur Verfügung stehen, müssen die Indextabellen regelmässig aktualisiert werden.
Anwender mit Software-Wartungsvertrag können diese Tabellen monatlich kostenlos von der W&W Servicepack-Webseite beziehen und aktualisieren.
Im Applikations-Menü unter "Wartung" können Sie die Indextabellen über das Internet herunterladen:
Mietzinsanpassungsformulare genehmigen
Mietzinserhöhungen müssen gemäss Artikel 269d OR auf dem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitgeteilt werden.
Das Mietzinsanpassungsformular, welches in ImmoTop2 ausgegeben werden kann, ist im Grundsatz in diversen Kantonen genehmigt. In einigen Kantonen muss die Verwaltung noch eine zusätzliche Genehmigung einholen. In unserer Anleitung ImmoTop2 - Mietzinsanpassungsformular, Genehmigung des Formulars ist das entsprechende Vorgehen beschrieben.
Für die Genehmigung muss das Formular mit bestimmten Angaben ausgedruckt und mit einem Begleitschreiben an die zuständige Behörde geschickt werden.
Pro Schlichtungsbehörde kann ein entsprechendes fiktives Formular gedruckt werden. Um den unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht zu werden, können diverse Angaben ein- resp. ausgeblendet, oder auch textliche Ergänzungen vorgenommen werden.
Im Navigationsbaum unter "Verarbeitungen"/"Genehmigungen für Mietzinsanpassungsformular" auswählen:
Im Menüband wählen Sie "Neu":
Danach können die einzelnen Felder ausgefüllt werden.
Über die Vorschau kann anschliessend das MZ-Anpassungsformular oder das Begleitschreiben ausgegeben werden.
