Erfassung Mietverhältnisse und Eigentumsverhältnisse mit MWST
Je nach Einstellung der «MWST» in den Stammdaten der Liegenschaft können im Rimo R5 Mietverhältnisse oder Eigentumsverhältnisse nur « steuerpflichtig (Mietliegenschaft mit «steuerpflichtigen Parkplätzen»)», « nicht steuerpflichtig » oder « optiert nach Art. 22 MWSTG » erfasst werden.
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Erfassung Mietverhältnisse mit MWST
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1 Mehrwertsteuer: Wählen Sie hier aus, ob es sich hier um ein « nicht steuerpflichtiges (z.B. Wohnung)», « steuerpflichtiges (z.B. steuerpflichtige Einstellhallenplätze nicht im Optionsverzeichnis)» oder « optiertes nach Art. 22 MWSTG (Mietverhälnisse mit «MWST-Schlüssel» gemäss Optionsverzeichnis)» Mietverhälnis handelt.
2 Die Felder « Vorbehalt Unterstellung MWST » und « Als optiert bewilligt am » haben rein informativen Charakter und stammen aus der Zeit, als eine Optierung noch bei der ESTV in Bern beantragt werden musste.
Mehrwertsteuer bei «steuerpflichtigen» und «optierten» Mietverhältnissen
Beim Abspeichern eines neu erfassten « Mietzinses » wird automatisch ein Mietzinsbestandteil « 999 Mehrwertsteuer » hinzugefügt und berechnet.
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Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Wichtige Hinweise für Mutationen Miet- und Eigentumsverhältnisse mit MWST
Konfigurationseintrag für Voreinstellung der Steuerpflichtigkeit
Beim Erfassen eines neuen Mietverhältnisses in einer «optierten» Liegenschaft erscheint jeweils die Auswahlmaske zum Einstellen der «Steuerpflicht» des Mietverhältnisses:
Es gibt einen Konfigurationseintrag, mit welchem sich der vorgeschlagene Wert (im obigen Beispiel «steuerpflichtig») ändern lässt. Mit dem Konfigurationseintrag kann einer der vier Optionen als Standard-Wert definiert werden. Den Konfigurationseintrag ändern Sie wie folgt:
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REGISTER: KONFIGURATION / STAMMDATEN
Suchen Sie nach dem Konfigurationseintrag mit der Bezeichnung « MWSTMV ». Ändern Sie den Wert « Konfigurationstyp » auf die gewünschte Einstellung:
- 1 = nicht steuerpflichtig
2 = steuerpflichtig
- 3 = optiert nach Art. 22 nMWSTG
- 4 = gemäss Vormieter
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Wechsel von «steuerpflichtig» auf «optiert nach Art. 22 nMWSTG» (umgekehrt)
Es ist möglich, Miet- und Eigentumsverhältnisse von «steuerpflichtig» auf «optiert nach Art. 22 nMWSTG» oder umgekehrt zu setzten.
Rimo R5 berechnet in beiden Fällen die Mehrwertsteuer. Der Unterschied zeigt sich aber in der «Ziffer 205» der MWST-Abrechnung, die erst beim Durchführen der Abrechnung anhand der hinterlegten Mehrwertsteuer berechnet wird.
Änderung MWST-Unterstellungssituation eines Miet-/Eigentumsverhältnisses
Miet- und Eigentumsverhältnisse von «optiert nach Art. 22 nMWSTG» oder «steuerpflichtig» auf «nicht steuerpflichtig» oder umgekehrt zu setzten, ist nicht möglich!
Wenn sich die MWST-Unterstellungssituation eines Miet- oder Eigentumsverhältnisses ändert, muss das alte Verhältnis per korrektem Stichtag beendet und anschliessend ein neues Miet- oder Eigentumsverhältnis mit der aktuellen MWST-Situation erfasst werden. Dies gilt auch dann, wenn der physische Mieter oder Eigentümer derselbe ist.
Handhabung Leerstand
Gemäss Beurteilung und der Entscheidung der Verwaltung kann ein Mietobjekt, sofern dies vor dem Leerstand für steuerbare unternehmerische Tätigkeiten (Vermietung «optiert nach Art. 22 nMWSTG») verwendet wurde, während der Zeit des Leerstandes als «optiert nach Art. 22 nMWSTG» bzw. «im optierten Zustand» belassen werden.
Vor Datum der letzten definitiven MWST-Abrechnung ist keine Änderung zulässig
Hinweis:
Rückwirkende Mutationen der Miet- und Eigentumsverhältnisse in einer Periode, für welche die MWST bereits definitiv abgerechnet wurde, sind nicht möglich bzw. zulässig!
Bei einer solchen Mutation erscheint im Rimo R5 folgende Meldung:
Vorgehen bei Mietverhältnismutationen in der Vergangenheit
Wichtig:
Bei Liegenschaften mit gemischter Verwendung (Liegenschaft optiert nach Art. 22 MWSTG) sind rückwirkende Änderungen an Mietverhältnissen (z.B. Mietzinsänderung oder Beenden von Mietverhältnissen) nicht mehr möglich, wenn bereits mit « optiertem Anteil (MWST-Satz-Nr. 12 Normalsatz nur optierter Anteil od. Nr. 22 reduzierter Satz nur optierter Anteil)» gebucht wurde.
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Untenstehende Meldung erscheint , wenn in einer Liegenschaft mit gemischter Verwendung rückwirkend Änderungen an einem Mietverhältnis (z.B. bei Beendigung eines Mietverhältnisses) vorgenommen werden sollen. Die gewünschte Änderung kann aber nicht vorgenommen werden, weil in den aufgeführten FIBUBuchungen bereits mit « optiertem Anteil (MWST-Satz-Nr. 12 Normalsatz nur optierter Anteil od. Nr. 22 reduzierter Satz nur optierter Anteil)» gebucht wurde.
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Hinweis:
Erst wenn alle in der Meldung aufgeführten Buchungen als storniert markiert sind, können Mietverhältnismutationen in der Vergangenheit durchgeführt werden.
Voraussetzung ist aber, dass der vorzunehmende Mieterwechsel nicht eine Periode tangiert, bei welcher die MWST bereits definitiv abgerechnet wurde. Ist dies aber der Fall sind keine Änderungen mehr möglich!
Falls die Voraussetzungen gemäss obenstehendem Hinweis gegeben sind, können Sie wie folgt vorgehen:
Obenstehende Meldung mit « OK » bestätigen.
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Die « aufgelisteten Buchungen » können zur Übersichtlichkeit mit einem Klick auf die «rechte Maustaste» via « CSV-Export » exportiert werden.
Nach Angabe des « Ausgabepfads » und zweimaligem Klick auf Button « OK » werden die Buchungen wie folgt in die « CSV-Datei » exportiert:
Für die Mutationen der FIBU-Buchungen gilt es, Folgendes zu beachten:
- «FIBU-Buchungen» mit dem Flag «provisorisch» können im angegebenen FIBU-Bordereau «gelöscht» werden.
- Definitiv verbuchte «FIBU-Buchungen» können «storniert» werden.
- Bei Buchungen aus dem «Kredi-Integral» müssen «FIBU-Gegenbuchungen» gebucht werden, die man anschliessend mit der Originalbuchung als «storniert markiert».
- Mieter- oder Kredi-Bewegungen werden vom System nicht betrachtet, somit können alle Buchungsmutationen im Modul «Finanzbuchhaltung» vorgenommen werden.
- Es gilt zu beachten, dass unter Umständen auf dem Aufwandkonto nicht alle Buchungssätze der Sammelbuchung ersichtlich sind. Für ein erfolgreiches Stornieren muss aber die gesamte Sammelbuchung storniert bzw. mit einer Gegenbuchung versehen sein.
- Wegen der Rundungsdifferenzen muss die MWST immer mit dem Flag «Brutto» gebucht werden.
Wichtig:
Wenn alle in der Meldung aufgeführten Buchungen als storniert markiert sind, können die «Mietverhältnismutationen» in der Vergangenheit durchgeführt werden.
Vergessen Sie aber nicht, nach den durchgeführten «Mietverhältnismutationen» in der Vergangenheit, anschliessend alle «stornierten» oder «als storniert markierten FIBU-Buchungen» wieder vollständig einzubuchen!
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Erfassung Eigentumsverhältnisse mit MWST
Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft «optiert nach Art 22 MWSTG» bestehen beim Erfassen von Eigentumsverhältnissen «mit» oder «ohne MWST» keine prinzipiellen Unterschiede zu den Mietverhältnissen (siehe Kapitel «Erfassung Mietverhältnisse mit MWST»).
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Wichtig:
Handhabung Erneuerungsfonds bei optierten STWEG resp. MEG
Voraussetzung für die Rechnungsstellung von «Budgetraten Erneuerungsfonds» und «Verrechnung Erneuerungsfondsbestand bei Investitionen mit Verrechnungsart HK/BK-Abrechnung» ist, dass für «jeden mehrwertsteuerpflichtigen STEG-Eigentümer» einen zusätzlichen « EF-STEG-Eigentümer » mit «separaten EF-Eigentumsverhältnissen (nicht steuerpflichtig) » eingerichtet sein muss. (siehe Kapitel «Spezifische Einrichtung i. S. Erneuerungsfonds für optierte STEG-Eigentümer»).
MWST bei «steuerpflichtigen» und «optierten» Eigentumsverhältnissen
Beim Abspeichern eines neu erfassten « Budgeterwartung » wird automatisch ein Mietzinsbestandteil « 999 Mehrwertsteuer » hinzugefügt und berechnet.
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Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Informationen «optierter Anteil»
Der jeweils «optierte Anteil» einer Liegenschaft (optiert nach Art. 22 MWSTG) wird aufgrund der «Miet/Eigentumsverhältnisse» und des «MWST-Schlüssels der Objekte (gemäss Optionsverzeichnis)» von Rimo R5 automatisch berechnet und im Register «optierter Anteil» informativ angezeigt.
Mit dem Report « Optionszustand » kann der «optierte Anteil» einer Liegenschaft (optiert nach Art. 22 MWSTG) per Stichtag ausgewertet werden (siehe Kapitel «Optionszustand»).
Hinweis:
Eine Liegenschaft mit gemischter Verwendung bezieht sich auf Immobilien, die sowohl für private als auch für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Der Vorsteuerabzug für den «optierten Anteil gemäss Art. 22 des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG)» ermöglicht es, die Vorsteuer, die auf die geschäftliche Nutzung der Liegenschaft entfällt, abzuziehen. Dies ist besonders relevant, wenn ein Teil der Liegenschaft für steuerpflichtige Umsätze verwendet wird, während der andere Teil möglicherweise von der Mehrwertsteuer befreit ist.
Optierter Anteil - Mietliegenschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG»
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Optierter Anteil - Stockwerkeigentümergemeinschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG»
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Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Einrichtung Liegenschaftshonorar
Im Register «Honorar» können Sie das Liegenschaftshonorar (gemäss Verwaltungsvertrag), welches für die Bewirtschaftung dieser Liegenschaft vereinbart wurde, hinterlegen. Details zur Einrichtung des Honorars finden Sie in den Schulungsunterlagen «Anwendungsgrundlagen im Kapitel «Verwaltungshonorar».
Hinweis:
Sie können mehrere Honorarcodes pro Liegenschaft hinterlegen.
In der Hilfstabelle «Liegenschaftshonorar» können Sie definieren, ob auf der Verwaltungshonorarabrechnung an Eigentümer «Mehrwertsteuer» erhoben werden soll oder nicht (siehe Kapitel «Hilfstabelle Liegenschaft - Liegenschaftshonorar»).
Wichtig bei der Einrichtung des Liegenschaftshonorars bei einer Liegenschaft:
1 Honorarkonto: Hinterlegen Sie hier das « Honorarkonto», welches in der entsprechenden Finanzbuchhaltung im Kontenplan vorhanden sein muss .
2 MWST gemäss Setzen Sie nur ein Flag , wenn der Honorarcode eine StockwerkeigentümergeFIBU-Kto.: meinschaft « optiert nach Art. 22 MWSTG » betrifft.
Hinterlegung Honorar - Mietliegenschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG»
Hier ein Beispiel bezüglich Hinterlegung «Honorar» bei einer Mietliegenschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG» wie folgt:
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN REGISTER: HONORAR / STAMMDATEN
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Honorarkonto - MietLG «optiert nach Art. 22 MWSTG»»
Hier ein Beispiel des hinterlegten «FIBU-Kontos» aus dem Kontenplan der betreffenden Finanzbuchhaltung:
MENÜ: FINANZBUCHHALTUNG / AUSWERTUNGEN / REPORTS REPORT: ALLGEMEINE LISTEN / KONTENPLAN
Hinterlegung Honorar - Mietliegenschaft mit «steuerpflichtigen Parkplätzen»
Hier ein Beispiel bezüglich Hinterlegung «Honorar» bei einer Mietliegenschaft mit «steuerpflichtigen Parkplätzen» wie folgt:
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN REGISTER: HONORAR / STAMMDATEN
Honorarkonto - MietLG mit «steuerpflichtigen Parkplätzen»
Hier ein Beispiel des hinterlegten «FIBU-Kontos» aus dem Kontenplan der betreffenden Finanzbuchhaltung:
MENÜ: FINANZBUCHHALTUNG / AUSWERTUNGEN / REPORTS REPORT: ALLGEMEINE LISTEN / KONTENPLAN
Einrichtung einer Liegenschaft mit MWST
Wichtig:
Obwohl bei einer Mietliegenschaft nur mit «steuerpflichtigen Parkplätzen» keine Vorsteuern gebucht werden, müssen aus systemtechnischen Gründen im Rimo R5 die Honorarkonti mit «MWSTSatz Nr. 12 (Normalsatz nur optierter Anteil) und mit Flag bei «MWST-Codes 'nur optierter Anteil' zulässig» eingerichtet sein.
Hinweis :
Trotz dieser MWST-Einstellung auf den Honorarkonti werden bei der Verbuchung des Verwaltungshonorars keine Vorsteuern gebucht.
Hinterlegung Honorar - Stockwerkeigentümergemeinschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG»
Hier ein Beispiel bezüglich Hinterlegung «Honorar» bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft «optiert nach Art. 22 MWSTG» wie folgt:
MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN REGISTER: HONORAR / STAMMDATEN
Honorarkonto - STEG «optiert nach Art. 22 MWSTG»
Hier ein Beispiel des hinterlegten «FIBU-Kontos» aus dem Kontenplan der betreffenden Finanzbuchhaltung:
MENÜ: FINANZBUCHHALTUNG / AUSWERTUNGEN / REPORTS REPORT: ALLGEMEINE LISTEN / KONTENPLAN
Rechnungen aufbereiten
« Mietzinsrechnungen (MWST-konform)» für MWST-pflichtige Mieter können Sie mit der Verarbeitung «Rechnung aufbereiten» im Rimo R5 generieren.
Rechnungen aufbereiten - Automatisch
Mit der Funktionswahl «Rechnungen aufbereiten - Automatisch» und Einstellung « QRR1 mit Brief (A4) » können Sie « Mietzinsrechnungen mit Zahlteil » beispielsweise « nur für MWST-pflichtige Mieter » aufbereiten.
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Rechnungen aufbereiten
