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Indexverträge

Schulungsdokumentation Rimo R5 "Indexverträge"

Für Indexierte Mietverträge ist das Wissen und Verständnis «Anwendungsgrundlagen» und «Verarbeitungen zur Liegenschaft» Voraussetzung. Die vorliegenden Unterlagen «Indexmietverträge» bauen auf diesen Kursen auf und bilden einen ergänzenden Bestandteil zu den bestehenden Schulungsunterlagen.

Indexverträge sind aufgrund der verschiedenen Vereinbarungen - zwischen Mieter und Vermieter / Eigentümer - in Rimo R5 unterschiedlich abzubilden. Ein fundiertes Wissen und Verständnis bezüglich Mietrecht ist erforderlich um diese Vertragsart korrekt erfassen und verarbeiten zu können.

Inhalte:

  • Vorbereitung (Liegenschaftsart / Objektart und -gruppe / Nutzungsart)
  • Indexverträge erstellen
  • Auswertungen
  • Mietzinsänderungen Indexverträge siehe * Verarbeitungen zur Liegenschaft * Verarbeitungen zur Liegenschaft

Einleitung

Für Indexverträge ist das Wissen und Verständnis «Anwendungsgrundlagen» und «Verarbeitungen zur Liegenschaft» Voraussetzung. Die vorliegenden Unterlagen «Indexverträge» bauen auf diesen Kursen auf und bilden einen ergänzenden Bestandteil zu den bestehenden Schulungsunterlagen.

Indexverträge sind aufgrund der verschiedenen Vereinbarungen - zwischen Mieter und Vermieter / Eigentümer - in Rimo R5 unterschiedlich abzubilden. Ein fundiertes Wissen und Verständnis im Thema Mietrecht ist erforderlich um Indexverträge korrekt erfassen und verarbeiten zu können.

Vorbereitung

Für die korrekte Erfassung von indexierten Mietverträgen ist folgenden Themen besonderes Augenmerk zu schenken:

  • Liegenschaftsart
  • Objektart / Objektgruppe
  • Nutzungsart

Kontrollieren Sie die folgenden Hinweise, um nicht zu einem späteren Zeitpunkt Datenmutationen vornehmen zu müssen. Es geht dabei hauptsächlich um Auswertungen und MWST.

Liegenschaftsart

Je nach Portfolio definieren Sie an dieser Stelle eine gemischte- oder eine reine Geschäftsliegenschaft. Hinter dem Feld «Liegenschaftsart» verbirgt sich eine Hilfstabelle, welche Sie Ihren Bedürfnissen entsprechend einrichten und erweitern können.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN REGISTER: LIEGENSCHAFT / WEITERE DATEN

Liegenschaft-Stammdaten, «Weitere Daten»: das Feld «Liegenschaftsart» ist aufgeklappt — 1 Wohnliegenschaft, 11 Geschäftsliegenschaft, 21 Wohn- und Geschäftsliegenschaft, 51 Einstellhalle.

Das Absprung-Symbol neben einem Feld - ein Klick darauf öffnet die dahinterliegende Hilfstabelle.

In die Hilfstabelle gelangen Sie durch einen Klick auf das «Absprung-Symbol»

Vorbereitung

Objektart und -gruppe

Durch das Pflegen der Felder «Objektart» und «Objektgruppe» haben Sie die Möglichkeit, über diese Auswahlkriterien Auswertungen gezielter zu generieren.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / LIEGENSCHAFT-STAMMDATEN GRUPPE: OBJEKT

Liegenschaft-Stammdaten, Gruppe Objekt: «Objektgruppe» und «Objektart» sind hervorgehoben; die Objektart-Liste zeigt Kurzbezeichnung, Bezeichnung, Zimmerzahl, Ertragskonto und Objekttyp.

Diese Hilfstabelle können Sie Ihren Bedürfnissen entsprechend anpassen.

Nutzungsart

Legen Sie hier fest, wie detailliert die Auswertungsmöglichkeit sein soll. Möchten Sie nur Gewerbe- und Wohnungsmietverträge unterscheiden, oder sollen die Gewerbeverträge in sich auch noch detailliert nach Ladenlokal, Büro, Lager etc. unterschieden werden können.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE

Mietverhältnisse / Stammdaten: das Feld «Nutzungsart» ist aufgeklappt mit Restaurant, Fitnesscenter, Gewerbe, Lager, Werkstatt, Bastelraum, Ladenlokal und Plakatstelle.

Auch diese Hilfstabelle können Sie Ihren Bedürfnissen entsprechend anpassen.

Indexverträge erfassen

Sobald Sie die Mietvertragsart «Indexvertrag» auswählen, wird das für die Erfassung von indexierten Mietverträgen notwendige Register «Indexvertrag» eingeblendet.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / STAMMDATEN

Mietverhältnisse / Stammdaten: sobald «Verhältnis Art» auf «Indexvertrag» steht, erscheint oben das zusätzliche Register «Indexvertrag» — ein Pfeil verbindet beide.

Spezifische Felder bei indexierten Mietverträgen

Die hier gepflegten Felder beeinflussen sowohl Auswertungen als auch das Vertragsmanagement und die Mietzinsanpassungen.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / INDEXVERTRAG

Register «Indexvertrag» mit den zwölf erklärten Feldern von «MZ-Anpass. nach Monaten» und «nach Punkten» über Referenzmonat, Anzeigefrist und Maximalmietzins bis zur Anpassung der Akonti.

1 Pflegen Sie die Anzahl Monate, nach denen angepasst werden darf (z.B. jährlich=12)

Indexverträge erfassen

  • Pflegen Sie den Wert, um wieviel Punkte sich der Index ändern muss, damit eine Anpassung möglich
  • 2 ist.
  • 3 Pflegen Sie den Monat, für welchen der Indexstand als Index neu bei einer Anpassung gezogen werden soll.
  • 4 Anzahl Tage (30 Tage = Monat)
  • 5 Setzen Sie ein Flag, wenn Mietzinsanpassungen bei Mehrleistungen des Vermieters möglich sind.
  • 6 Datum, bis wann das Optionsrecht ausgeübt werden kann.
  • 7 Setzt die maximale Nettomiete fest, die nicht überschritten werden darf.
  • 8 Setzen Sie ein Flag, wenn der Anfangsmietzins bei einer Senkung des Index’ unterschritten werden kann.
  • 9 Setzen Sie ein Flag, wenn Nebenkostenpauschalen angepasst werden können.
  • 10 Anzahl Tage (30 Tage = Monat)
  • 11 Anpassungsmöglichkeit in Monaten
  • 12 Datum, ab wann die nächste MZ-Anpassung möglich ist

Mieteroption

Die hier gepflegten Daten haben rein informativen Charakter und steuern keine Verarbeitungen zum Indexvertrag.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / MIETEROPTION

Register «Mieteroption»: Grunddaten mit «Echte Option» und Start/Ende, Anzeigefrist, Ausübung mit Verhandlung, Entscheid Schiedsstelle, Widerruf und «Neuer Nettomietzins».

Indexverträge erfassen

Indexierter Umsatzmietvertrag

Mit der kostenpflichtigen Option «15 Geschäftsmiete» ist es möglich indexierte Umsatzmietverträge zu erfassen. Zusätzlich benötigen Sie die Berechtigung für den Sicherheitsbereich «12171 Umsatzmiete».

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / STAMMDATEN

Register Mietverhältnisse / Stammdaten: im Feld «Verhältnis Art» steht statt Indexvertrag der Wert «Umsatzmiete»; oben erscheint dadurch das Register «Umsatzmietvertrag».

Anstelle der Mietvertragsart «Indexvertrag», wählen Sie «Umsatzmietvertrag» (siehe Kapitel Indexverträge erfassen). Sie erhalten im Anschluss ein neues Register «Umsatzmietvertrag».

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / UMSATZMIETVERTRAG

Register «Umsatzmietvertrag»: Sockelbetrag, Netto Cap, Lieferungs- und Fälligkeitsfrist; das Häkchen «Sockelbetrag indexiert» blendet das Register «Indexvertrag» ein.

Sobald Sie im Register «Umsatzmietvertrag» das Flag für «Sockelbetrag indexiert» anklicken, wird auch das Register «Indexvertrag» eingeblendet (siehe Kapitel Spezifische Felder bei indexierten Mietverträgen).

Indexverträge erfassen

Bei einer allfälligen Mietzinsänderungen wird zusätzlich zur Berechnung der Mietzinsänderung für den Nettobetrag auch der definierte «Sockelbetrag» (Mindestmiete) berechnet. Der dabei neu berechnete Sockelbetrag wird informativ im Register «Mietzins», im Feld «Indexierter Sockelbetrag» gespeichert und angezeigt.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN / MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETER / MIETVERHÄLTNISSE / MIETZINS

Register «Mietzins»: im Block «Weitere Angaben» ist «Indexierter Sockelbetrag» hervorgehoben; daneben die Mietzinsbasis mit Indexnummer, Anrechnung und Indexstand.

Mietzinsänderung Indexverträge

Die Details zur Mietzinsanpassung finden Sie in den Schulungsunterlagen «Verarbeitungen zur Liegenschaft». Hier wird nur auf die abweichenden Eingaben eingegangen.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / VERARBEITUNG / MIETZINSÄNDERUNG

FUNKTION: AUTOMATISCHE MIETZINSÄNDERUNG

Verarbeitungen / Mietzinsänderung, Schritt «Generieren»: Verarbeitungsart «Automatische Mietzinsänderung»; hervorgehoben das Feld «Mietvertragsart», Legende «5 = Indexvertrag».

Wählen Sie die Mietvertragsart «Indexmietvertrag» oder «Umsatzmietvertrag» gemäss erfasstem Mietverhältnis (Feld Verhältnis Art im Register Stammdaten) aus. Die Folgemasken ändern sich entsprechend, sodass die Anpassung nur noch aufgrund des Index erfolgt.

Folgemaske: hervorgehoben «Versanddatum» mit «Nur Stammdaten berücksichtigen» und die Zeile «Indexnummer» mit Index-Basis, Anrechnung und Indexstand; unten «Definitiv».

Mietzinsänderung Indexverträge

ACHTUNG:

Das Versanddatum muss mindestens 30 Tage vor dem Datum des Inkrafttretens der Mietzinsänderung liegen, andernfalls wird Rimo R5 keine Mietzinsänderung vornehmen. Damit kurzfristige Mietzinsänderungen erfolgen können, entfernen Sie das Flag bei «Kündigungsmonate testen».

In der Regel wird die Indexänderung zu 100% weitergegeben. Mietverträge mit abweichenden Indexklauseln müssen in einem separate Durchgang durchgeführt und definitiv gesetzt werden.

Wenn Sie das Flag bei «Nur Stammdaten berücksichtigen» setzen, wird eine Mietzinsänderung nur in den Fällen durchgeführt, wo in den Stammdaten des Mietverhältnisses, Register «Indexvertrag» das Feld «Referenzmonat Index» einen Wert enthält. Sie können dann auch keine Index-Basis auswählen. Führen Sie diese Änderungen als erstes durch, und setzen Sie diese Mietzinse definitiv. Dann erst dürfen Sie für Mietverträge ohne Referenzmonat ausführen, indem Sie das Flag bei «Nur Stammdaten berücksichtigen» entfernen. Andernfalls werden Ihnen Mietzinsänderungen oder gar die Stammdaten des Mietverhältnisses überschrieben.

Mittels der Kontrollliste können Sie die Veränderung der Mietzinsanpassung überprüfen:

Kontrollliste «Mietzinsanpassung» per Stichtag: je Objekt Nettomiete alt und neu, Landesindex alt und neu, Änderung in Prozent, darunter die Mietzinsbestandteile.

Mögliche Fehlerquellen

Falls das Generieren der Mietzinsänderung kein Ergebnis liefert, überprüfen Sie das Mietverhältnis. In folgenden Fällen erfolgt keine Anpassung:

MENÜ: LIEGENSCHAFT / STAMMDATEN /MIETER & STEG-EIGENTÜMER REGISTER: MIETVERHÄLTNISSE

Register Stammdaten
Nächste MZ-Anpassung: Das Datum liegt nach dem Datum «Mietzinsanpassung gültig ab».
Datum Mietende: Das Datum liegt vor dem Datum «Mietzinsanpassung gültig per».
Register Indexvertrag
MZ-Anpass. nach Monaten: Das gültig-ab Datum der letzten Mietzinsanpassung plus der hier erfassten Anzahl Monate liegt nach dem gültig-ab Datum der neuen Mietzinsänderung.
MZ-Anpass. nach Punkten: Die Differenz zwischen neuem und altem Index ist kleiner als der hier hinterlegte Wert.

Mietzinsänderung Indexverträge

Referenzmonat Index: Der in der Anpassung gewählte Index effektiv entspricht nicht dem hier eingetragenen Monat. Anzeigefrist: Die Anzeigefrist zwischen Tagesdatum und gültig-ab Datum der Mietzinsanpassung entspricht nicht mindestens dem hier gepflegten Wert.

Maximalmietzins (Cap): Der berechnete neue Mietzins liegt über dem hier erfassten Wert. Unterschreitung AnfangsDer berechnete neue Mietzins liegt unter dem Anfangsmietzins und hier ist Mietzins möglich kein Flag gesetzt.

Auswertungen

Für die Auswertung der indexierten Mietverträge stehen Ihnen verschiedene Reports zur Verfügung.

  • Standard-Reports
  • Individuelle Reports

Standard-Reports

Eine Auflistung aller Indexverträge steht Ihnen im Modul Liegenschaften zur Verfügung.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / AUSWERTUNG / REPORTS ORDNER: WIEDERVERMIETUNG / INDEXVERTRÄGE

Auswertungen / Reports: im Ordner «Wiedervermietung» ist «Indexverträge» markiert; daneben Mieterdepots, Mietermutationen, Optierte Mietverträge und Staffelmietverträge.

Standardreport «Indexverträge»: je Vertrag Liegenschaft, Objekt und Mieter sowie Index nach Monaten und Punkten, Indexstand der nächsten Anpassung, Netto- und Bruttomiete und Mietende.

Auswertungen

Individuelle Reports

Mit einer detaillierten Stammdatenpflege haben Sie hier viele Möglichkeiten, Indexverträge auszuwerten.

MENÜ: LIEGENSCHAFT / AUSWERTUNG / REPORTS ORDNER: REPORTS MIT DYNAMISCHEN SPALTEN / MIETVERTRAG

Liegenschaft / Auswertungen / Reports: im Ordner «Reports mit dynamischen Spalten» ist der Report «Mietvertrag» markiert, daneben Gebäudeversicherung, Hypotheken, Versicherung und Verwaltungsvertrag.

Zwischentitel «Beispiel» der Schulungsunterlage, als Bild eingebettet - trägt keinen fachlichen Inhalt.

Beispiel

Dynamischer Report «Indexmietverträge» mit den frei gewählten Spalten Liegenschaft, Objekt, Objektart, Fläche, Mietbeginn, Mietende, nächste Anpassung, Netto- und Bruttomietzins.

Auswertungen

Selektionsmaske des dynamischen Reports: oben die Eingrenzung, darunter die Optionen; unten der Block «Spalten» mit Titel, Anzahl Spalten und je Spalte Feld und frei wählbarer Überschrift.

Hinweis:

Je weniger Zeichen Sie für die Spaltenbezeichnungen verwenden, desto mehr Spalten können Sie abbilden. Werden in der Auswahl definierte Spalten auf dem Report nicht abgebildet liegt es an der Überschreitung der maximalen Breite des Reports.